與祥益地產總裁交流樓市心得
2016-12-30
早前有幸向祥益地產總裁汪敦敬先生請益，交流對樓價和置業的看法，也和大家分享。
此事緣於汪先生在《百本雜誌》撰文，指月入達中位數的情侶，只須每月儲起三成收入，約四年便足以上車，買一個350萬元的單位，可見上車仍是做得到的，甚至比過去容易。他說的有道理。不過我也有點補充，如下。
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東：我是成功上車的例子，過去也經常談我怎樣上車。但它的確不是一件輕易的事。
可以從另一些角度看。這個問題本身是有數學上的限制。例如假如可提供的屋只有10萬間，而想上車的有20萬戶，那客觀情況就註定有50%的人無法上車──不管我們怎樣推論。只是這些數字從來並不明朗。
（當然有說香港不是只有10萬間屋……但問題很多屋已被佔有，並非available（可供應）的。而那些包裝成豪宅的新樓，走資的大陸人會佔有若干數量，也非全然留給香港的年青人。）
另外，月入15000元要儲蓄三成，亦不是很多人做得到。那主要視乎他本身要給多少家用，以及要否償還學生貸款。如果不幸被保險經紀遊說買了一份保單，更是後患無窮，但仍有一堆社會賢達視買保險為正確的人生決定，不斷推廣別人去買。當然MPF就被迫一定要買。
「今時今日買樓比過去容易」要看那reference point（參考點）。以38年樓齡的荃灣富華中心為例，390呎左右，2001年的樓價低於100萬，今天的樓價高於400萬，故如果「過去」的定位點是2001年，那當然是過去比較容易……而最慘是當你採用任何一個定位點，都會感到今天的樓價屬於「高處不勝寒」，要克服這心理關口，也實在並不容易。
另一件事就是當你買入了這38年樓齡的物業，其實不太肯定以它的建築質素能住多少年，那物業比年青人自身還要老十年。年青人到他退休時，會不會剛好它已經「夠期」，他們要重頭買過呢？這個也是沒有人知道。
儲蓄四年有首期，仍不一定買到價值350萬的物業。因為那條數並沒有預算印花稅、佣金、律師費以至裝修費（平價物業多是內籠極其殘舊，我剛在《樓市每日睇》看到一個300多呎的淘大單位舊到嚇死人，賣500萬。），這筆款項我一時未有計算，但通常要預30萬左右吧，而你亦總不能買了樓之後，銀行的存款是零，那亦很危險，所以還是要再儲一陣子，實際要比作者所說的要難。
還有另一個數學問題是，假如入息中位數真的能夠買市場最低檔次的單位，但他已比50%的人收入高，那麼另外那50%的人情況又是如何？幾乎要最低工資才能上公屋，在最低工資與入息中位數之間，的確有很大的一群人身陷苦海。
恐怕一個正常的階梯，應是入息中等的人，能買接近中價的物業，才是健康的。
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汪：多謝你對我文章的認真回應，感謝你關心年輕人置業的誠意，我更加珍惜與你交流的學習機會，所以我選擇一個能耐完全清靜的時段撰寫今次回覆──在新加坡回程香港的回航上，遲了回應請原諒。
對！上車置業從來不是一件容易的事，卻是每一代年輕人必須要克服（也有不少可成功克服）的一個考驗。
每一代的年輕人也不應說「不」，因為輸掉了這場仗就輸掉了這一代，更不應自我放棄，這是我這老鬼的看法，我從來是實踐自己概念的人，我的事業正是以代理上車盤為主的，更重要是我的同事是歷來置業率最高的，今天年輕人很優秀，他們一定克服到置業的問題，如果他們願意捱苦的話。
我認為要解決上車置業問題，首先要弄清楚：
(1) 政府要做的合理範圍
(2) 市場能追求的合理範圍
(3) 一個年輕人應追求的合理範圍
定下了以上幾個合適的範疇，我們才可將夢想和理想分開，理想在中期爭取，夢想靠長期來追求。
政府要做的合理範圍，是不可能人人也滿足到置業的理想，我們的資源仍是有限，我們在現實中仍需要分配。
至於市場能追求的合理範圍，我們不可能在可見的10年甚至20年內能達到供求平衡，所以不要再花時間去盤算有多少供應或潛在供應，真正的供求失衡遠遠超出閣下或香港人所可以想像的，或者，未來我可給予更多資料給大家參考。
在「將來供應不可能平衡」的前題下，年輕只有「愈早買愈好」這個真理了。
對，我們要面對可見將來，不可能人人買到樓。
而且，我們必須清楚市場是如何運作的，當高樓價、市場卻仍有成交的時候，業主當然不會割價求售，那麼無論市場上有多少需要也好，也必須能支付高價的「合格購買力」才能買到樓，具合格購買力的買家若仍多於供應，樓價仍會繼續升，不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半，只要剩下那半成具「合格購買力」的買家能夠入市，樓價便仍會繼續貴，「早買早著」是年輕人最佳的方案。
而一個年輕人應追求的合理範圍是甚麼？是運用九成樓按，選擇400萬以下、偏遠的二手兩房單位，忘記市區、忘記最理想的追求，上車才是最重要的目的。理想主義的話，就只會稀釋和模糊了「上車追求的合理範圍」。
克服「高處不勝寒」等心理關口是必須經過的考驗，人生永遠是面對抉擇，在量力而為下，年輕人應將人生花在決定和實踐，不應花在猶疑上。
至於樓宇殘舊、裝修費貴則是不必要的擔憂，買二手樓是先看樓的，太殘舊的自然不買，又怎會存在昂貴的裝修費？
至於家用，是數十年前我們那代已有的問題，算是家庭中的政治角力，永遠有解決方案，而保險不難取捨，學生貸款則是幸福的代價，趕快還債後再起步儲錢買樓也不遲。
世事的任何追求也是：想得太少不周全，想得太多則變成顧忌太多，最後可能同樣無法實踐。
謝生，祝新婚愉快！
（東按：文字略經修改，再次謝謝汪先生寶貴的意見和回覆！）