大陸因素刺激樓價高企
2017-06-14
面對香港樓價高企，不少人提出的藥方就是進一步增加土地供應，但我認為這並非良藥，而且也非問題的根本緣由。
首先，假如香港人口不增，那單位數目不加也完全沒有問題。為何過往多年，每年新增一萬私樓、一萬公屋，仍是不敷應用？八個主因，均與大陸息息相關：
1. 回歸20年以來，香港吸納了將近100萬名單程證新移民。以現時平均每戶2.9人計算，那便為香港在本地人的原有需求以外，造成34萬個額外單位的需求。事實上這100萬人不只為房屋造成重大壓力，運輸、醫療和康樂設施亦變得非常緊張。
2. 香港的各家大學近年積極吸納更多內地學生，他們有租住物業的需求，推高大學附近物業如新界東的租金。此外，不少學生畢業後更申請留港成為居民，推高了房屋需求。
3. 內地企業駐港，大量內地員工來港就業，亦需要住宿。總的來說，據25/5/17《壹週刊》，單是2016年，來港居住的內地人就接近十萬人（一、 單程證57400人、二、輸入內地人才計劃10404人、三、學生簽證18887人、四、內地生畢業留港8611人，而第二和四類人士日後更可申請配偶和子女來港）。
4. 大陸的「雙非」子女（父母皆非港人，但在香港醫院產子）逐漸長大，開始來港讀書，部分家長亦會買入或租用學校附近物業，供子女歇息和私人補習之用，他們日後亦有可能留港居住，有長遠住屋需求。
5. 近年來自大陸的自由行旅客大增，部分舊樓的住宅單位被改裝成酒店，減少了香港原有的住宅供應，而部分地皮亦因旅客需求而建造了酒店而非住宅。
6. 自金融海嘯後，投資者體會到強如滙豐的股票，股價也可以由150元跌至38元。另外存款利率則是零。物業成為少數仍有正回報、能抗通脹的投資選擇，因而受到投資者的歡迎，當中包括大陸的新富投資者，尤其有走資需要者。
7. 香港近年興建大量連接大陸的基建，諸如高鐵、港珠澳大橋、蓮塘口岸等等，大幅搶高了工人工資，造成建築成本高漲，物業建造成本動輒每呎4000元，如此一來我們將不可能返回2010年的呎價，那甚至彌補不了成本。是的，你買的物業漲價了，因為工人手藝和原材料均已升值了，「磚頭」果然會越來越貴。展望隨著第三跑和人工島等更浩大的工程上馬，物業建造成本將會更高，造成土地開發越多，樓價越貴的異象。
8. 政府委任的主事官員其身不正，涉嫌從事囤地和劏房等活動，發展計劃遂無法取信於民。加上選取土地時，並沒有優先徵用高爾夫球場和棕地等，違反了環境正義，因而屢遭思想正常、關心環境的市民大眾反對。
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以上八大因素，才是造成香港樓價高企的原因。至於為何進一步開發土地未必是良策，皆因它有眾多的副作用，跡近脫離現實：
1. 政府現時提出的發展區例如龍鼓灘和坪輋，根本過度偏遠，很少人願意入住，入住後亦會非常不便。正如長洲目前的樓價可能仍屬可負擔的水平，但沒有太多人會願意搬往長洲。
2. 住客需要的，並不只是一間房屋而已，他們還需要配套，即前述的運輸、醫療和康樂設施。但政府根本未能提供更多鐵路和醫生，早已嚴重超載的港鐵和醫院只會更為不勝負荷，與此同時政府還反其道而行，企圖把傑志中心和郊野公園等康樂用地徵召來建屋，演變成人口越多，康樂越少的反常現象。
3. 新增土地如人工島成本過高。假如一條跑道的建造成本也在2000億元水平，一個可住20萬人的人工島（相當於4年的單程證人數）連同道路基建，成本該是一個天文數字。如果要本地納稅人去傾盡香港家財，來津貼新移民移居香港，我看不到背後有公平可言。
4. 所謂徵用郊區邊陲，那正是最接近市區的綠帶，也是市民最方便前往晨運和接觸自然的所在。破壞這些綠帶除了極為不利現已高度污染的市區環境，還會減少了市民的運動機會，破壞晨運客的社區網絡，造成身心醫療的成本上漲，總的來說是不利許多市民的福祉。
因為造地的副作用極多，且很可能不合公義，要對應樓價高企問題，還是宜先從減少吸納移民入手。或至少，在未能讓本地人悉數上樓之前，不應再吸納移民，不然那只是為本地居民，製造更大和更長遠的苦楚。
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最後要反駁兩個吸納移民的理由：
1. 有人說吸納移民有助減緩人口老化，提供香港急需的勞動力。唯根據政府2011年人口普查的數字，25-34歲正值盛年的組別，整體香港人的就業比率是85.7%，新移民則只有44.9%。故新移民在佔用寶貴的房屋之餘，其實並不是提供勞動力的主要來源。更甚者，三十年後他們也會成為長者，我們恐怕會為三十年後製造更龐大的老人負擔問題。
2. 以香港彈丸之地，吸納移民的人數在發達地區可說已高踞榜首，難以負荷。左翼人士愛高舉瑞典，說它樂意吸納移民，願見賢思齊。然而根據20/5/17《Economist》，瑞典於2015年共有163000名難民尋求庇護，當中五分之二的申請被拒絕，也就是以瑞典之地大物博，在難民潮較嚴重的一年也只是吸納了98000人。香港的負荷，在發達地區已是登峰造極，那就如同它的樓價一樣，把第二位遠遠拋離，有「奇」因必有「奇」果了。