黃元山和謝偉銓的數字掩眼法
2018-10-16
團結香港基金副總幹事黃元山，以及建築界立法會議員謝偉銓，近日先後為東大嶼人工島辯護。他們均認為憑藉人工島的賣地收益，就能抵銷人工島的建造成本。黃元山指島上可蓋15%的私樓，共1億呎，每呎地價5,000元，遂得出5,000億收入。謝偉詮更進取，他認為可建1.53億呎私樓，每呎地價4,000元，共得6,120億元，故他認為建島還會有盈餘。
但有關推算不合常理。就先擱下那更進取的1.53億呎，拿黃元山的1億呎來分析好了。我們看看，到底1億呎私樓會容納多少人呢？以500呎單位而論，那相當於20萬個單位，若每單位住3人，則是60萬人。（註1）
由於林鄭特首說了公私比例將是7:3，60萬人將只佔人口三成，那全島人口就是超過200萬人。這與林鄭聲稱的居住人口（70至110萬人）相差甚遠，亦明顯不切實際。首先那來200萬人搬去人工島？哪裡來的人口大遷徙？其次那裡又怎能容納200萬人？假如要住200萬人，所需的基建如連接道路和鐵路亦會更為龐大，成本更為嚇人。如果用謝偉詮更瘋狂的1.53億呎，東大嶼人口就是更驚世駭俗的逾300萬，香港近一半人口都擠在島上了。
他們的估算為何會變得遠離現實，離題萬丈？因為說到底，當有15%用作私樓，35%用作公營房屋，房屋佔比就會高達50%，遠超30%的正常數目（註2）。我們要了解，一個地區並非只供應房屋，還有工商就業設施、道路、公園、學校、警局、消防局、醫院，以及李樂詩說的文化設施等。50%的房屋佔比絕對異乎尋常，不可置信，也沒有先例可言。
當然他們會辯稱，其實500呎單位並不是一個合適標竿，例如他們可能會說到時3個人才住1,000呎，那1億呎的實際人口就沒有這麼龐大。但如團結基金所估計，地價是5,000元/呎，再加上建造成本和發展商的「合理利潤」等，樓價就和現今相距不遠，市民又哪裡有負擔能力，突然買大一倍？事實上他們連能否上車也成疑問，更不要說住得這樣豪爽，突然變得家財萬貫，能為人工島貢獻萬億資金了。
他們給我的感覺，就是但求製造一些數字來為計劃護航，根本沒有考慮到那是否符合真相！其他有問題的數字例子也比比皆是。首先，每呎填海成本就只是團結基金掛在口邊的1,360元嗎？他們是否已考慮到這是在海中央製島，必定會比過往的近岸填海成本高一截？
第二，如前天文台台長林超英所言，他們為防風能力做好估算了嗎？團結基金估計颱風來時，海浪只有兩米高，但有見識過颱風中的海怡半島和杏花邨，就知道那海浪有幾層樓高，台長直言「只有傻人才會信兩米」。他們可謂睜著眼睛來說謊。環保觸覺的譚凱邦亦向團結基金的顧問下戰書，問他「是否夠膽在下一個颱風，綁自己在交椅洲的一個兩米平台之上？」團結基金的人工島防風能力薄弱，自然也低估了成本。當然除了颱風，我們亦未聞他們有考慮過路人皆知的海平面上升威脅。
第三，總支出就只是5,000億元嗎？當然，團結香港基金其實跟林鄭一樣，從來沒有透露過總造價，那可能連上天也不曉得。但以團結基金的「強化東大嶼都會」為例，他們打算興建三條公路和三條鐵路，其中東大嶼至屯門的鐵路，更要先渡海至南大嶼，穿越大牛湖頂和大東山等山脈，抵達東涌再跨海前往屯門，異常複雜。以現時的一條鐵路造價動輒都以一千億元計，到底怎樣得出連同填海和其他設施僅5,000億元的總造價？實在令人無法信服。
第四，他們亦高估其他收地選項開支。黃元山指新界收地呎價可達1,500元，還高於填人工島。但鄉事派侯志強就指收幾千公頃新界土地只需1,000億元，也就是每呎幾百元。事實上就連基金自己的報告，也寫道「2018年4月1日，收回農地的特惠補償標準為每平方呎312港元至1,248港元，視乎地點而定。根據慣常做法，政府還需要為農作物和其他損失多付25％的補貼，令補償達到每平方呎390港元至1,560港元。」但不知為何到了黃元山的口中，就只剩1,500元這個數字了。黃元山一方面在收地方面以最高價來代替平均價，另一方面則很可能大幅低估人工島的填海成本，才成功「做出」填海更化算的印象。當然對徵用高球場的低成本，他們也是絕口不提。
「明日大嶼」是香港有史以來成本最高的項目，而且相比其他項目高得不成比例。我們應該用最嚴謹的方法來計算成本，才是正道。請不要再玩弄數字了，即使你們能夠成功自欺，也不要欺香港沒有人能夠明察秋毫。
註1：現時香港人均居住面積為161呎，500呎住3人是合適估算。
註2：根據本土研究社，洪水橋、古洞北、粉嶺北等新發展區，均只有兩成面積屬住宅用地。