港樓仍能一注獨贏？
2019-03-14
跟朋友說起投資，我說你在台灣可以買百來萬港元的物業收租，物業可以只佔你投資組合的一部分。但是在香港買樓收租，物業的價錢將超過你投資組合的100%。因此你在香港如果買樓，是無法實現理財專家所建議的平衡投資組合，即債券、股票、物業甚至年金各佔相當的百分比。你的投資組合將變得非常極端。
然而話雖如此，過往的大贏家卻正是這些投資極不平衡的人士。他們借貸買樓，把最多的資金放在最會升值的一項資產──香港物業，因此全都成了大富。我相信任何基金經理或投資聖手都望塵莫及，包括畢菲特（過去幾年，巴郡的股價連一倍也升不了，更不用說期間並無任何租金或股息回報）。買樓人士平反了孤注一擲的貶義，亦印證了師奶的確可以戰勝股神。
假如你想投資物業，但又不希望違反投資定律，變成極不平衡的組合（亦不想涉足香港以外的物業），本來你還有一途，就是買入香港的地產股，從而分享物業升值的成果，例如新鴻基、恒基、信和。假設你買入1000股信和，也就是萬餘港元，那不至於佔去你投資組合的超過100%。
然而，即使撇除槓杆帶來的差異，這些地產股的股價仍然大幅跑輸樓市，它並非一項有效的替代品。有人曾建議不斷買入恒基來累積首期，但他大概會發現自己的積蓄離首期加印花稅的價錢越來越遠。這個落差一直是一個謎。
可是投資還有一項定律，就是往績並不一定反映未來。隨著樓價脫離越來越多人的負擔能力，潛在買家已是越來越少。當樓價已經這樣高，它的上升空間也就變得有限。即使是市場最大的好友，大概都不能否認今天港樓的值博率，肯定低於五年甚至八年前吧。你不能說今天入市的人一定接火棒，但接火棒的機率肯定比以前高。這是你只能聚焦港樓的悲鳴。