明日大嶼如同瞎子摸象
2019-03-28
明日大嶼的項目引起高度爭議。我想我們有時如同瞎子摸象，每個人會感受到香港這頭大象的不同部分，所以對明日大嶼應否上馬會各有觀點。
有一派的意見是香港土地奇缺，在東大嶼造地很必要。我曾經在元朗居住五年，出於好奇，喜歡到處遊覽，反倒屢屢對香港土地之多，但卻沒有善用，感到十分震驚。
屯門有個樓盤樓價一直落後，叫茵翠豪庭，但很多屯門人可能對它也聞所未聞。它的居住環境惡劣，因為周遭被大片棕地包圍。我看到它所位處的康寶路一帶，可用土地不可勝數，如能建屋還可改善茵翠的環境。
尚築是洪水橋近年的新盤，但很可惜它只有三層。基於政府缺乏規劃，連同丁屋，浪費了新界大量土地，而只要到元朗南走一趟，就會發現丁屋仍在不斷興建。藍地、泥圍、鍾屋村都有大片數之不盡的土地，不是浪費於棕地，就是揮霍於丁地。
不僅屯門北部是這個狀況。沿元朗至上水之間，除了近年落成的Park Yoho（或稱峻巒），我在逢吉鄉、牛潭尾、彭龍地碰到的都是如同泥圍或比泥圍更惡劣的情況，村屋還比較疏落，棕地非常多。
而就算是元朗市中心，Yoho Town一、二期的旁邊竟然是魚巿場和露天停車場。朗屏旁邊的橫洲原擬建屋，則平白少了許多房屋，兩位特首候選人均對此語焉不詳，而那恐怕只是問題的冰山一角，有人謂之官商鄉黑，朱凱廸議員和家人的人身安全更因此受脅，他為此聲淚俱下。另一邊的屯門市中心，屯門站的西面全是工廈，但香港工廈早已供過於求，如果它們改建為住宅，不知道能演變成多少個瓏門。
我當年居於元朗的物業是買的，在搬往元朗之前我在深水埗租樓。十年前身處九龍，我驚訝於它和大角咀一帶的舊樓，竟然仍然受制於啟德機場的高度限制，相當矮小。那時我已感到，有朝一日它們全數重建，九龍的供應倍增，樓價不可能不瀉，所以那時我不敢買樓。但後來發現大陸人（不論窮或富）湧至，樓價開始飆升，唯有趕快去元朗買樓。但九龍的潛在供應可以很多，我並沒有忘記，而它們又比當年老了十年，更接近要重建之日。事實上，像慈雲山、黃大仙、石硤尾和長沙灣的矮小公屋或徙置大廈，全都早已重建了，只有私樓仍然停留在啟德時代。
而從發展商披露的資料，我們又知道單計恒基、新鴻基、新世界三家發展商，農地土儲竟然多達9250萬平方呎，相當於859公頃，Tom Holland於3月21日的SCMP專欄便是以此為據，反對明日大嶼。而政府的土地供應小組早前只表示需要覓地1200公頃，其中只有200公頃建屋。單看這些土儲，已發現土地真的不缺。《施政報告》更已預先張揚，要與發展商採用「土地共享計劃」，公私營合作發展這些土地了。
又有一派意見認為明日大嶼符合成本效益。但先看成本，我們從高鐵、港珠澳大橋、蓮塘口岸、西九文化區等往績知道，政府的大型基建慣性大幅超支，有的更超支逾一倍。收益方面，他們聲稱在島上興建400萬平方米（超過4300萬平方呎）樓面的商業設施，我計算過相當於59座曾是亞洲之冠的怡和大廈（前稱康樂大廈），不知哪來許多公司進駐，難道一家公司要一座怡和？事實上，根據香港政府規劃署在《香港2030+》就核心商業區的甲級寫字樓用地需求估算，至2041年亦不過有106萬平方米樓面的短缺，其餘商業用地甚至供過於求。所以市場根本用不着這400萬平方米的商業用地，其賣地收益僅建基於幻想之上。故最終成本大增、收益大減幾是必然。
而除了那一萬億的財務成本，人們也是注重環境成本的。不然把維港填平就是最有效的大增土地的方法了，但我們關注環境，不會採用。又好比筆者茹素，也是為了環境和慈悲等原因，而放棄部分享受。現在的人越來越願意顧及環境的可持續性，人生在世只是匆匆數十載，不希望在這段期間為了自己的好處而破壞了環境，把環境破壞減至最小已成為新一代的共識，尤其當大家看到土地實在不缺，只是沒有善用。
以上是筆者從這頭大象，所能感受到的不同面貌，我就不知道其他支持者摸到了甚麼了，他們就總是對其他存在的土地、成本效益以及環境傷害視而不見，甚至自欺欺人。終歸而言，早於土地大辯論，人們已明確指出最支持的選項是棕地，最反對的是填海和綠帶。香港政府的取捨不僅與民意完全相反，在成本效益方面亦無法服眾，明日大嶼不獲巿民支持，本來就是順理成章，最合情理的一件事。不過到最後，這也不過是一場討論吧。支持者務必放心，政府的基建決定，總會獲得盲目通過的。