樓市能在18個月升三成嗎？
2019-04-12
樓市專家汪敦敬總裁早前於《蘋果日報》專欄，預測樓市未來18個月升30%，引來一陣鬨動。汪總後來澄清，報社起的標題不精準，他的說法是升24-31%，並且過後會回吐10%。
無論如何，我們可以從某些方面去推測預言會否成真。首先是租金回報。假設物業的租金回報不跌，那意味未來18個月租金也要升三成，不敢說沒有可能，但也不覺得很有可能。當然也可以說租金回報會再度走低，變成低處未算低，乃至低無可低。但持有物業者，總有一部分是買樓收租，當租金回報再度下降，恐怕會進一步刺激他們的沽貨意欲。
收租者以外，買家的需求也成疑問。很多人都想到一個問題：要買的人，早就已經買了；未買的人，不見得現在會更有意願或能力入市。因此還有誰會買樓，有多少人想以更高價錢接貨，其實並不明朗；唯一明朗的反而是發展商有需要沽售新盤。有一種說法是銀行存款滿溢，逾十萬億，香港人很富有，這些資金可以入市。然而又是同一個疑問：這些資金過往也不入市，為何未來會想入市？而且我們不知道這些存款，有多少屬於五大發展商或各大首富。他們靠大舉賣樓圖利，就不大可能反過來大舉買樓，那樣就沒有收益。道理正如靠賣水果維生的人，不太可能反過來買大量水果。
最後，我們也不能忽視市場可能出現的黑天鵝。特區政府背離民意，或會先後通過《引渡條例》和《23條》，後者曾引發50萬香港人上街。儘管16年過去了，香港多了新一輩的年輕人，但他們一般只比上一代更批判大陸的制度。其中《引渡條例》可能比《23條》更令人驚懼，因為審判和坐牢的地方將由香港改為大陸。凡此種種均會激發香港人離開，到時沽貨的將是樓市的主力──香港人。當然你問他們離開了香港何以維生，但其實港樓套現後在很多國度都能實現財務自由。那層樓才是他們最大的負累，就只看他們何時才脫苦海。
其實這隻黑天鵝，曾俊華早就預視到了。他說參選特首，是因為不希望香港人要移民，無奈他在小圈子選舉中僅得365票，敗給了777票的林鄭。天鵝遂越來越靠近。
我只是談談我的分析。汪總向來是「最準確樓市專家」，預言亦有其統計學根據，因此其龍市之說絕對不能排除，大家作參考便是。