與止凡討論香港樓市
2020-06-21
賣樓移民成為港人熱話，也是不少香港業主思前想後的一個課題。早幾天讀到財經專家止凡的〈底線思維〉，開宗明義談到他的朋友對香港前景並不樂觀，因此考慮把市價600萬元的物業出售，以免他日樓市下跌，造成虧損。
止凡的意見是，假如賣樓便要租樓，會多了一筆租金開支，即使能省回物業借貸利息，開支仍大。樓價假如在五年內只下挫兩三成，仍是得不償失。與此同時，止凡提出「底線思維」，也就是香港最差的底線，也只是變成一個中國的普通城市，好一點則似上海、深圳，那樣物業仍有需求。止凡並無結論，大概純粹提供一些角度。
我也不妨談談我的角度。我的推論也許曾經跟止凡相同，但後來覺得那推論不對。
首先是租金支出。設若600萬元的物業沽出，業主只回籠了首期的四成資金，那仍有240萬元。他可以買中電控股，收取4厘股息，便有9.6萬元的收入彌補租金。故賣樓後的租金實際開支並非如此驚人，這裡也沒談及他除了貸款利息，還可節省管理費和差餉。
而如果他能套回不止四成資金，又如果他投資一籃子更高息股份如香港寬頻、香港電訊、置富等，他的收息回報將有可能反過來超越租金開支。樓價持平下他沽樓仍然有賺。那樣只有他看好樓價還會向上，才應該持有這個物業，而只有非常樂觀的人才會認為樓價在移民潮裡仍會上漲。
當然，論者或言，假如港樓跌，難道港股可獨善其身？但我相信有差別。一來這些港股的抗跌力或比物業高，例如我們較難設想它們下挫五成。二來它們本身不是天價，下挫的幅度會較小。三來以樓換股後，業主是經歷了去槓杆，也就是他的投資總額不再是600萬，而是240萬，那即使經歷同等跌幅，實際虧損金額仍大幅減少了。
甚至乎若他看淡香港，他可買台灣的中華電信，可買新加坡的股票，可買美國的企業債券……他可建立廣泛的收息組合，同時減低了對香港的曝險，但這要他賣樓才成，否則對香港的曝險仍將不成比例地大。這與他看淡香港的想法始終格格不入，成了知行相悖的極致。
第二是底線思維。變成北上廣深是否也不算很糟？我想有一條底線是會否變成像它們一樣不能把資金匯入匯出，以及不能自由兌換外幣等等。若這位朋友有打算移民，假若他日實施外匯管制，他的資金被鎖在香港，那他就無法在外國過活。如果美國限制港人或香港銀行兌換美元，則會否造成匯款困難也尚未可知。當然，這些事情不一定會發生，官員甚至已再三作出各種保證，這只是看你把底線定得有多低，你所作的最壞打算有多壞。
如果出現這些底線，他就無法離港，以後都必須面對這裡的官員和紀律部隊，不管他喜歡與否。他本來想像的第二人生就此泡湯，而人生不能重來。這大概才是不沽物業的致命傷。相反，假若沽了物業，就算他日倍升，他已成功移民，至少實現了他渴慕的人生或自由，而那是無價的。能否實現，只看眼下的一念之差。
當然，相比股票，持有物業也有流動性問題。有一位朋友問我意見，說應否在一個離島置業（那只能坐船才能到達）。我就特別提醒她假如人生規劃有變，離島的物業將很難沽售套現。回想我2015年在大窩口置業，也曾以為會在那裡度過下半生，豈料人生無常。就算物業不在離島，三年內沽售也要繳付懲罰性印花稅，而一買一賣的佣金也相當驚人。買樓真的要有長遠打算，在這亂世之中，那需要更大的勇氣。
買不買樓，又或反過來賣不賣樓，關鍵還在於你此刻是否仍希望把半生積蓄押注在這一份不動產。我很難代入他人的角度，因為我已過度不願意這樣做，抱有過度的偏見了。