移民潮裡的股市和樓市
2020-05-22
受國家突立《香港國安法》的消息所影響，香港股市大挫。儘管早前肺炎盛行，股市已曾經大挫，但兩次跌市大為迥異。上次跌市，仍有投資者認為肺炎終有一天會過去，或終會有疫苗或藥物出現，現在是趁低吸納，博日後反彈的時機；但今次跌市，那困擾因素卻不一定會過去。上次是短期波動，今次是長期影響。而上次自以為奉行價值投資而入市的人，不到兩個月就跌了一跤，聰明反被聰明誤。
因境況不同，我們今次未必可以期望股市能夠反彈至昔日水平。儘管昔日水平也不算高──許多港股幾乎許多年沒有漲過。新鴻基地產的股價，現在甚至大概還比十年前的2010年低兩成，而這十年間是有強大的通脹；另一邊廂滙豐則低一半。基本上勸你買股的，除非同時勸你買科技股，否則都是「山埃貼士」。
人們亦擔心，到底前景會否更為暗淡，這是否只是一個開始？移民行業則看似一枝獨秀。但移民業亦與投資巿場有連動的關係。首先，即使移民台灣的金額看似不高，也就是600萬台幣，但一時間要籌措這筆資金，對許多人來說也非易事，除非他們一向存有許多現金。剛好在人們最需要移民的時候，資產價格卻最低，最難套現。
與此同時，當人們爭相移民，同時沽貨，物業或股票價格更會一瀉如注。除非他持有的只是美國或中國國債，巿場不乏買家。
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投資移民有它的難處，倒是專業移民沒有這個困難。目前的困難只在於醫管局可能收到太多工作證明的申請，而人事部卻沒有增添人手，結果要等很久才獲得這一紙專業資格的證明。而早已欠缺醫護的香港，未來將會更為缺乏。雖然那就變成了住屋的建議答案一樣，市民可能將要前往大灣區就診。可以預期，因門檻頗低，專業移民的趨勢會加劇。
雖然香港資產看似黯淡，但吊詭的是，香港地產商並非必然是輸家。你可以說它們也是眼光獨到，像新鴻基地產近年以萬五港元的呎價，沽出位處景峰的御半山和沙埔的Park Yoho，可能正把握了古往今來以real terms計算的最高位，為股東賺取了不可思議的豐厚回報。它就如同在2017和2018年沽貨的業主一樣，只是數量遠為龐大。
說到底，地產商做的就如其他商家一樣，是一個低買高賣的遊戲，能在高位沽貨就是出色。前提是沒有以更高價格投入地皮即可。是以最近啟德賣地亦再流標。
地產商過去數年賣樓成績不錯，連同物業投資者也成了贏家，但要看是否懂得見好就收。隨著香港人移民離港；加上香港特色衰退，大陸人也沒需要移民香港；以及本來就有人口老化的問題──房屋將會逐漸過剩。
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當房屋過剩，質素最劣的房屋例如被非法入住的工廈，可能最先被住戶遺棄，它們可能第一個見盡榮光。另一邊廂，港府對興建明日大嶼的人工島可能是一意孤行，亦沒有人能夠阻攔。正當香港逐漸人去樓空，明日大嶼的新房卻欣欣向榮。
香港的庫房可能全盤傾注在大嶼海域，但到時的樓房也未必無用。沒有人知道他日到底香港有多少人尤其年輕人會成為階下囚。我們損失了一代人的生產力，我們的樓市和股市不見天日，我們的庫房顆粒不剩，最後說不定還增設了一個大型牢獄。
這就是香港的終局嗎？