地產股恐怕高峰已過
2020-03-14
以前覺得買入地產股收租是穩賺不賠，又毫無風險的事。但最近開始擔心如果再不調整策略，恐怕會成為被時代淘汰的舊電池。
香港的收租三雄，可數新地、九倉置業和領展，每年淨租金收入分別為193億、125億和78億港元（淨收入意味已扣除成本）。這些收益多年來不只非常穩固，而且還不斷增長；它不只能抗通脹，增幅甚至超越通脹。可是，目前銅鑼灣時代廣場等商場門可羅雀，減租已是最佳打算，甚至不排除租戶會大舉結業，形成空舖。例如雖然我不在香港，但留意到荃灣愉景新城正門的舖位，本租予韓國品牌SPAO；而自從SPAO撤離香港，它雖位處正門卻竟然丟空，實際問題是難以找到租戶問津，更不用說還將有更多品牌陸續撤離。
基於疫情以至由陸媒煽動的仇港情緒嚴重，以及中國經濟下行，來港的自由行大幅縮減，且日後未必能回復當年勇，做自由行生意的上等品牌可能縮減規模（儘管SPAO並非這類上等品牌），這將波及新地和九倉經營的上等商場。至於較基層商場，本被視為可以逃過一劫，但以目前酒樓水靜鵝飛，大家樂和大快活股價分別已因經營困難而調整近五成來看，進駐基層商場的酒樓和快餐也不一定不會縮減規模，而這類大型舖位丟空將極難找人承接。
於是，上述的193億、125億和78億淨收入，有可能是最後高峰。面對減租以至舖位丟空的情況蔓延，最終收入不知伊于胡底。現時只差在假如疫症有一天過去，一切是否會回復正常（除了仇港情緒），租金是否能回復高漲。
同樣值得關注的是，地產商多背負重債。新地的淨負債為1013億港元（淨負債意味已扣除手頭現金和存款）。儘管原定的每年租金收入193億元已是富可敵國，但也要收取超過5年租金才能還清債務（尚未計算利息開支），更壞的是這筆租金收入已是岌岌可危。誠然，新地除了有商場收入，仍可依靠賣樓來償還債項，因其業務繁雜，這是一幅很複雜的圖畫，我也難以分析，但那風景相信已非原本亮麗。
此外，負債是否沉重，一般除了看絕對數目，還要看負債比率，即負債與資產的比例。新地的負債比率為17.8%，已比同業為低，而且一般被視為非常健康的水平。但隨著商場收入銳減，這些資產的價值可能將大為貶值，其負債比率便不可同日而語。
如不想擔心償還債項，信和置業是目前的市場奇葩，地產商中唯有它像巴菲特的巴郡一樣手持大量現金，擁有淨現金373億港元。新地的淨負債也許驚人，但負債最大的可能是長和，淨負債達2125億港元，可能接近李嘉誠的全副身家。畢竟每一個人都樂於借錢給長和，如果連李嘉誠也還不起錢，還有誰還得起呢？
地產商的情況惹人疑慮，相比之下，我覺得台積電、聯發科沒有大問題，因為人們仍然要買電子產品；Google沒有大問題，因為人們仍然要看YouTube、用Android；香港寬頻沒有大問題，因為人們仍然要上網；但唯獨商場業主我不敢說，我恐怕有很多租戶未必有續租的需求。
由於我對會計、企業經營的知識是零，這裡只是班門弄斧，以上地產商可能潛質優厚，仍然勝過其他產業，現在反過來才是買入良機，一切只是我過於疑慮。唯望大家不吝賜正。